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【一】区域环境
昆明，别称春城，云南省辖地级市、省会、特大城市、滇中城市群中心城市，国务院批复确定的中国西部地区重要的中心城市之一，中国重要的旅游、商贸城市。截至 2020 年，全市下辖 7 个区、3 个县、代管 1 个县级市和 3个自治县，总面积 21012.54 平方千米，常住人口为 846.01 万人。截止到 2021 年末，昆明市实现地区生产总值 7222.50 亿元，经济发展水平较好；一般公共预算收入 689.12 亿元，占 GDP 比重为 9.54%，其中税收收入 541.23 亿元，占比 78.54%，政府财政收入质量较好；转移性收入为 305.15亿元；政府性基金收入为 451.09 亿元，其中土地出让收入为 418.08 亿元，占比 91.73%，该项收入受土地出让收入影响较为明显。2021 年末，昆明政府公开债务余额为 2149.00 亿元。同期，经核算地方政府综合财力为 1445.36 亿元，较上年出现较为明显下跌，主要系土地出让收入下跌所致；同期负债率为 29.75%；债务率为 148.68%，处于较高水平。综合而言，昆明市经济发展水平以及综合财力均处于较好水平，土地出让收入历年来波动幅度较大，公开债务增长较为稳定但规模相对较大，公开债务兑付压力较大。
【二】融资方评价
债券发行方为昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司，实际控制人以及控股股东均为昆明市国资委，为昆明市公租房建设及运营的唯一主体。公司的资产规模较大，但其投资性房地产以及存量公房规模较大且占比较高，资产流动性较差。公司营收较为单一，房屋租赁占比过高，受房地产市场行情影响较大，报告期末，其出现较大盈利亏损。受公司对外大规模投资影响，其现金流处于较为紧张局面，对资金需求量较大。公司的有息债务负担较重，随着债务不断兑付，其账面资金较为紧张，面临较大短债兑付压力。综上所述，公司延期兑付风险为中等偏高。
【四】风险评估
昆明，别称春城，云南省辖地级市、省会、特大城市、滇中城市群中心城市，国务院批复确定的中国西部地区重要的中心城市之一，中国重要的旅游、商贸城市。截至 2020 年，全市下辖 7 个区、3 个县、代管 1 个县级市和 3个自治县，总面积 21012.54 平方千米，常住人口为 846.01 万人。该地区经济发展水平以及综合财力均处于较好水平，土地出让收入历年来波动幅度较大，公开债务增长较为稳定但规模相对较大，公开债务兑付压力较大。
债券发行方为昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司，实际控制人以及控股股东均为昆明市国资委，为昆明市公租房建设及运营的唯一主体。公司的资产规模较大，但其投资性房地产以及存量公房规模较大且占比较高，资产流动性较差。公司营收较为单一，房屋租赁占比过高，受房地产市场行情影响较大，报告期末，其出现较大盈利亏损。受公司对外大规模投资影响，其现金流处于较为紧张局面，对资金需求量较大。公司的有息债务负担较重，随着债务不断兑付，其账面资金较为紧张，面临较大短债兑付压力。综上所述，公司延期兑付风险为中等偏高。
本项目所在地区位于云南省下辖的昆明市，该地区经济以及财政实力较好，公开债务负担偏重。债券发行方昆明公租其流动性较为紧张，房地产业务占比过高，受房地产行情影响较大，报告期末出现较大经营亏损，公司对外投资规模较大，所需资金规模较大，面临较大筹资压力。综上所述，本项目延期兑付风险为中等偏高。
