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一、2022上半年长沙市主要2022年WF市主城区债权计划的土地政策解读
2022年5月23日2022年WF市主城区债权计划，湖南省自然资源厅、省住建厅联合印发了《关于落实房地产市场调控目标 优化房地产用地审批的通知》。“通知”明确提出，对政府收回需重新招拍挂出让的地块，转为品质改善性、低碳绿色创新性项目，允许在制定土地出让底价时在10%的幅度内适度支持，力争改变“高负债”“高杠杆”“高库存”房地产开发经营方式，为房地产经济转向高质量动态平衡发展提供有力保障。
二、长沙市土地市场状况
（1）土地供应结构分析
根据长沙市国土资源局的数据显示，2022上半年长沙市六区一县（注：六区一县指芙蓉区、天心区、开福区、雨花区、岳麓区、望城区及长沙县覆盖范围，下同）土地共供应105宗，供应土地面积约518.04万㎡，可建设的建筑面积约1,224.09万㎡。2022上半年长沙市土地供应主要集中3月第一批集中供地挂牌和6月第二批集中供地挂牌，其中长沙县、岳麓区、望城区仍为主要区域。
从供应的类型来看，工业用地供应面积最大，供应面积约194.36万㎡，占比37.52%，其次是商住用地，供应面积约171.37万㎡，占比33.08%，住宅用地供应面积约91.90万㎡，占比17.74%，其他用地供应面积约36.92万㎡，占比7.13%，商业用地供应面积最少，供应面积约23.49万㎡，占比4.53%。工业用地和商住用地约占全市供应总量的70.60%。
2022上半年六区一县各类型土地供应情况表
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数据来源：国策数据监测平台
（2）土地交易类型分析
2022上半年长沙市成交土地72宗，成交土地总面积约339.65万㎡，成交总金额约210.33亿元人民币。土地成交总面积同比下降约55.39%，成交总金额同比下降约62.44%，成交宗地数同比下降约50%。
从土地成交面积来看，2022上半年长沙市六区一县土地成交总面积339.65 万㎡，其中，成交量最大的仍是工业用地，约占总成交面积的53.26%，成交平均地面均价824元/㎡；其次是住宅用地，约占总成交面积的21%，成交平均楼面价5,189元/㎡；商住用地成交占总成交面积的13.92%，成交平均楼面价4,616元/㎡；商业用地成交占总面积的7.21%，平均楼面价9,041元/㎡，其他用地成交占总面积的4.61%，成交平均楼面价1,531元/㎡。
从土地成交金额来看，住宅用地成交总金额位居全市第一，成交总金额为91.47亿元，占全市土地成交金额的43.49%，其次是商住用地，全年成交金额为76.99亿元，占全市土地成交金额的36.6%，其他用地由于成交宗数仅4宗，全年成交金额为11.14亿元，仅占全市土地成交金额的5.3%。
2022上半年六区一县各类型土地成交情况表
数据来源：国策数据监测平台
（3）各区域土地供求分析
根据长沙市公共资源交易中心的数据显示，2022上半年长沙市土地交易主要集中在长沙县、岳麓区、望城区，其中长沙县排行第一，78.26%为工业用地；其次是岳麓区，成交住宅用地5宗、商住用地3宗、商业用地1宗、工业用地8宗、其他用地2宗。
2022上半年芙蓉区土地成交总金额约2.39亿元，占全市土地成交总价的1.14%。芙蓉区共供应土地2宗，供应面积3.66万㎡，供应类型为1宗商住用地、1宗商业用地。成交土地仅1宗位于芙蓉区东湖街道合平村的商业用地，规划容积率为≤5.3，由长沙芙蓉新城置业有限公司竞得。
2022上半年天心区土地成交总金额约41.59亿元，占全市土地成交总价的19.77%，天心区供应土地共4宗，供应面积15.07万㎡，供应类型为1宗住宅用地、1宗商住用地及2宗商业用地。成交土地2宗，为1宗住宅用地、1宗商住用地，成交面积12.96万㎡，均为第一批集中供地成交。
2022上半年岳麓区土地成交总金额约90.04亿元，占全市土地成交总价的42.81%，成交金额依旧排名第一。岳麓区供应土地31宗，其中住宅用地7宗、商住用地12宗，供应面积233.66万㎡。成交土地19宗，成交面积111.70万㎡，其中住宅用地成交5宗，成交面积47.08万㎡，商住用地成交3宗，成交面积11.10万㎡，商业用地成交1宗，成交面积1.09万㎡。岳麓区一直以来是土地成交金额最大区，岳麓区几大热点板块土地市场火热，主要板块有梅溪湖板块、岳麓区市府中心板块、滨江新城板块、洋湖板块等
2022上半年开福区土地成交总金额约9.25亿元，占全市土地成交总价的4.4%，开福区供应土地7宗，供应面积26.87万㎡，主要以工业用地为主。成交土地7宗，成交面积34.99万㎡，其中5宗工业用地，1宗住宅用地、1宗商业用地。
2022上半年雨花区土地成交总金额约31亿元，占全市土地成交总价的14.74%。雨花区共供应土地11宗，供应面积47.37万㎡，供应类型以商住用地为主。成交土地8宗，其中商住用地成交4宗，占总成交面积的32.81%。
2022上半年望城区土地成交总金额约17.48亿元，占全市土地成交总价的8.31%，望城区供应土地17宗，供应面积68.14万㎡，以工业用地为主。成交土地12宗，成交面积49.11万㎡，其中住宅用地成交3宗，成交面积10.54万㎡，商住用地成交1宗，成交面积4.59万㎡，商业用地成交2宗，成交12.28万㎡，望城区2022上半年较2021上半年同期相比，供应面积、供应宗数均有所下降，成交面积同比下降64.23%。
2022上半年长沙县土地成交总金额约18.58亿元，占全市土地成交总价的8.83%，长沙县供应土地42宗，供应面积143.49万㎡。成交土地23宗，成交面积100.24万㎡。
纵观各区各类土地类型的成交情况，2022上半年土地成交仍主要集中在岳麓区、长沙县、望城区，土地供应和成交主要以工业用地、商住用地、住宅用地为主。土地类型来看工业用地主要集中在长沙县和岳麓区，商住用地主要集中在雨花区和岳麓区，住宅用地主要集中在岳麓区。
2022上半年全年六区一县土地供应与成交情况
（4）集中出让用地情况
2022年3月和6月，长沙市2022年第一批集中供地和第二批集中供地挂牌，第一批集中供地挂牌共22宗，第二批集中供地挂牌共19宗，从供应区域来看，岳麓区19宗、雨花区9宗、望城区6宗、天心区4宗、芙蓉区、开福区和长沙县各一宗。两轮供应土地面积共265.21万㎡，供应建筑面积689.16万㎡。
虽然供应规模缩减，但今年第一批集中供地迎来了开门红，2022第一批集中供地在4月全部成交，无流拍无下架。三宗土地溢价成交，溢价率最高为15%，其他均为挂牌价成交，成交总价173.93亿元，成交楼面均价5,088元/㎡。特别是房企抢地触发熔断的情形也时隔一年再次出现，更是侧面反映了房企对市场的信心。
第二批集中供地已成交8宗，该8宗均为挂牌价成交完成。
从拿地企业来看，首轮集中供地中，长沙市三力置业有限责任公司夺得位于雨花区的三宗商住用地，成交总价7.44亿元。
三、总结与展望
从土地供应情况来看，供地结构优化，商住比进一步减少，增加住宅流速快产品占比，全部控制商业增量；多区域限价刷新，新增放松品质放限价要求，长沙进入品质时代。
从土地成交情况来看，上半年成交宗地面积同比下降55.39%，成交宗数同比下降50%，成交金额同比下降62.44%，房企拿地仍较谨慎。
2022上半年集中供地地块素质较好，品质项目限价放松，滨江、洋湖仍为热点板块，土地拿地竞争激烈，成交热度低位回升。预计下半年拿地要求放松，土拍态势冷热分化持续，下半年房企在资金承压下，仍保持较谨慎的态度。
（国策研究 曾思宇）
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